半夏投资李蓓发出最新市场判断：房地产市场可能在未来两个季度内见底，随后将开启十年级别的上升周期。
“过去两个月已经逆转，挂牌量已经开始持续下滑，二手房跌幅开始收窄。”2026年1月23日，半夏投资掌门人李蓓在最新发布的文章中表达了对房地产市场的乐观预期。她认为，综合各方面证据，房地产市场很可能在两年内见底。
这位有“私募魔女”之称的知名投资人指出，随后市场将迎来十年级别的上升周期。不过她同时强调，行业规模不会回到历史高位，房价涨幅3年内不会很大，但若干相关公司的涨幅会非常巨大。
01 市场逆转的关键信号：二手房供应趋势发生根本转变
李蓓分析认为，过去两年房地产的核心矛盾是二手房供应的持续大幅上升。这种供应过剩局面给市场价格带来了持续下行压力。
然而，这一趋势在过去两个月已经出现逆转。李蓓指出，二手房挂牌量已经开始持续下滑，与此同时，二手房价格跌幅也开始收窄。这一变化是她判断市场即将见底的重要依据。
最新数据也支撑了这一判断。2025年12月份数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，但降幅比上月收窄0.2个百分点。这种细微但积极的变化，可能预示着市场拐点的临近。
除了价格信号，市场交易量也在改善。2025年12月，一线城市二手房成交活跃，特别是叠加学区房购置、认为价格见底后的置业需求释放等，都使得交易指标明显好转。
02 见底时间表：为什么是两个季度？
李蓓预测市场将在两个季度内见底，这一判断背后有着怎样的逻辑？
从时间维度看，本轮房地产周期的调整已持续约四年半。李蓓曾表示，根据国际经验，调整周期可能持续5年左右后自然企稳。按此推算，当前正处于调整周期的尾声阶段。
政策面的支持也在加速市场见底。2025年底以来，中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，财政部、国家税务总局同步调整住房增值税政策，叠加各地优化首付比例、房贷利率等举措，形成政策合力。
市场自身也在积极去库存。截至2025年末，商品房待售面积同比仅增长1.6%，相比2022-2024年的两位数增幅大幅收窄。库存压力的缓解为市场见底创造了条件。
李蓓此前就曾表达过对房地产市场的乐观看法。2023年，她判断地产股是“十年一遇的机会”，虽然当时入场“可能早了一两年”，但如今市场环境已明显改善。
03 十年级别上升周期：新的增长模式将如何展开？
李蓓预判，市场见底后将迎来“十年级别的上升周期”。但这并不意味着行业会重蹈过去的覆辙。
她明确指出，“行业规模不会回到历史高位”。这意味着新一轮周期将呈现“量稳质升”的新特征。据机构预测，未来10-20年，中国商品房（新房+二手房）年交易总量将稳定在8-9亿平方米的区间。
房价表现也将与过去不同。李蓓预计，“房价涨幅3年内不会很大”。这表明房价快速普涨的时代已经结束，未来将呈现分化、平稳的特点。
竞争格局将发生巨大变化。李蓓指出，“90%的企业都已消亡，剩下的企业竞争格局大幅改善”。这意味着幸存企业将享受市场集中度提升的红利。
新的上升周期将更加注重质量和效率。李蓓认为，将来“那些有很好产品力、能够把房子造好、能够给土地创造溢价的企业才会成为头部”，这与过去高周转模式形成鲜明对比。
04 结构性机会：为什么相关公司涨幅会非常巨大？
李蓓特别强调，“若干相关公司的涨幅会非常巨大”。这一判断来源于房地产行业竞争格局的根本性改变。
供给端出清是核心因素。李蓓指出，房地产行业“90%的企业都已消亡”，这意味着幸存企业面临更小的竞争压力和更好的定价能力。
盈利能力已经大幅改善。李蓓分析，现在存活下来的比较好的企业，“新推盘的净利率已经达到10%，而去年的结算净利率可能只有1%，盈利能力出现了10倍的提升”。
土地获取成本下降也增厚了利润空间。她提到“拿地溢价率显著下降，成本大幅下降”，这意味着房企利润率可能持续改善。
市场集中度提升将推高头部企业估值。随着中小企业退出，幸存企业有望获得更高市场份额，从而带动业绩和估值双提升。
05 政策面支持：房地产“稳预期”政策持续加码
政策面的持续支持是李蓓乐观判断的重要依据。2026年作为“十五五”开局之年，稳楼市、稳经济的政策导向十分明确。
2025年底以来，多项利好政策陆续出台。中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，财政部、国家税务总局同步调整住房增值税政策，叠加各地优化首付比例、房贷利率等举措。
地方层面也在积极发力。以北京为例，2025年12月24日出台楼市新政，包括继续“松绑”限购、支持多孩家庭购房、不再区分首套二套商贷利率、降低公积金贷款首付比例等。这些政策已初步显现效果。
政策靠前发力有助于住房需求加快释放。专家预计，2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段，并围绕激活需求和优化供给落实相关举措。
06 风险因素：市场见底路上的不确定因素
尽管李蓓表达了乐观预期，但房地产市场走向见底的过程仍面临一些不确定因素。
供需关系完全正常化尚需时间。虽然库存压力有所缓解，但截至2025年末，全国商品房待售面积仍达7.66亿平方米，同比增长1.6%，绝对量依然较高。
企业资金面压力依然存在。2025年，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，比上年下降13.4%。资金链紧张可能制约企业投资和市场供给。
市场分化也会影响见底进程。中原地产首席分析师张大伟预计，2026年“全国楼市分化格局将持续深化”，一线城市及强二线城市有望逐步企稳，而缺乏产业支撑的三四线城市房价或继续探底。
消费者信心恢复也需要时间。市场信心的彻底恢复不仅需要政策支持，还需要居民收入预期的改善和就业市场的稳定，这些因素都需要时间积累。
07 投资建议：如何布局潜在的市场机会？
基于李蓓的判断，投资者可以考虑从以下几个角度布局潜在的市场机会。
关注幸存房企的估值修复机会。李蓓指出，“现在存活下来的比较好的企业，新推盘的净利率已经达到10%”，盈利能力大幅提升将推动估值修复。
把握差异化竞争带来的投资机会。李蓓认为，将来那些有很好产品力、能够造好房子、能够给土地创造溢价的企业才会成为头部。因此，产品力强的强的企业更具长期投资价值。
布局核心城市优质资产。市场分化背景下，一线城市及强二线城市凭借人口流入、资源优势，核心板块房价有望逐步企稳。这些区域的资产更具抗风险能力。
关注房地产产业链相关机会。房地产市场企稳将带动上下游产业链复苏，包括建材、家居、装修等行业都可能受益于市场回暖。
对于个人购房者，专家建议“应优先选核心区二手房，尤其是地铁口、学区旁的次新房，配套成熟、流动性强”。多套房持有者则应“优化资产配置，尽快出手三四线城市非核心区、配套差的老破小”。
李蓓对房地产市场的乐观预测，建立在市场供需关系改善、政策支持持续加码以及行业竞争格局优化的基础上。她的判断为市场注入了一剂强心针。
市场见底并不意味着一帆风顺的增长，而是一个更加健康、可持续的发展阶段的开始。对于投资者而言，需要放弃“赌涨跌”的心态，回归理性，把握结构性机会。
随着政策确定性、房价确定性、产品确定性、供应确定性的逐步落地，房地产市场有望告别大幅波动，进入稳健发展的新阶段。李蓓的预测能否成真，我们拭目以待。
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