本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓见习记者黄指南深圳报道
10月30日晚，万科发布了2025年第三季度财报，数据显示其在今年前三季度的收入为1613.9亿元，归母净利润亏损超280亿元。房地产开发业务的结算面积为833.3万平方米，贡献了1142.5亿元的营业收入。
曾几何时，万科凭借其强大的市场表现和稳健的财务状况，在业内外都被视为典范，然而在当前复杂的市场环境下，企业的生存挑战显然比以往任何时候都更加严峻。
经营业务领跑
第三季度，万科交出的财务答卷虽然沉重，但造血能力正在逐渐复苏。
财报显示，该季度万科实现营业收入560.7亿元，归母净利润亏损160.7亿元，较第二季度分别下滑16.73%与181.9%。前三季度其实现营收1613.9亿元，同比下降26.61%；归母净利润同比扩大56%。其中，资产减值损失约94亿元，余下部分主要来自关联方及利息层面。
来自深圳某大型公募机构地产研究负责人指出：“对万科而言，这不是一轮简单的周期性利润回撤，而是一次需要穿越信用考验与资产重估的结构性转折。”
他续称：“当前其债务兑付节奏、非核心资产处置进度，以及新周期下的资本运作策略，将直接影响其整体财务框架的可持续性与战略弹性。”
万科在公告中明确指出，第三季度亏损的原因包括开发业务结算下降、毛利承压、新增存货跌价准备计提，以及资产交易价格低于账面值等。
而冰雪板块的资产出清，或许就在这批“交易价格低于账面值”的资产名单当中。
据接近万科管理层人士透露，尽管面临诸多挑战和压力，在各方支持和自身努力下，前三季度万科实现营收1613.9亿，销售收入1004.6亿，交付房源超7.4万套，盘活存量资源回款71亿，完成大宗交易签约金额近70亿。
关于市场关心的冰雪板块出让事宜，他向记者透露，万科已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。
据悉，期内万科自身造血功能实现改善，多地产品受市场认可，实现“开盘即热销”。十一“黄金周”假期，万科实现认购金额47.7亿，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标，万科广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首。
1—9月，其累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1,004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%，销售单价的下滑则是来到了4.7%，低价货值已充分释放，单价回归平稳。
上述万科人士还透露，借助各类支持性政策，万科形成了存量盘活的系统性打法，通过存量盘活优化和新增产能178.4亿，盘活回款71.1亿。其经营策略还是以坚持存量资源盘活为主导。
尽管地产主业承压，万科在经营服务板块仍维持较强韧性。数据显示，该板块前三季度实现全口径收入435.7亿元。其中，万科长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营房源突破20万间，13.3万间纳入保障性租赁住房体系，并已与深铁集团签署租赁运营合作框架协议。
值得注意的是，万科与深铁合作的全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"的试点，目前已完成二阶段试跑测试与硬件升级改良工作，将于四季度逐批量产交付上线。
作为最早布局长租赛道的企业之一，期内，万科长租业务不仅保持了领先的规模和效率，还在业内率先实现了“产、建、运营一体化”发展模式突破。
其中，位于佛山的金色梦想项目泊寓基于创新管理模式，对未售的分散式房源进行租赁运营和有效管理，得到租户与业主双方认可。在合肥、武汉、苏州等城市，泊寓持续与属地国资平台开展深度合作，并就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议。
当下，生存成为头部房企的共同挑战，而“失速”正在重塑行业对于龙头企业的风险认知。
但好在，低谷时，深铁一次次地把万科拉了起来。
深铁年内第11次出手
与三季度成绩一同递交的是，深铁对万科的第11次出手借款。
万科公告显示，深铁将向其提供不超过22亿元人民币的借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息，借款期限不超过3年，且在深铁同意下可延展。
此笔资金的提供，再次显现出深铁对万科的财务支持，而万科与深铁之间的关系也愈发紧密。根据公告，深铁目前持有万科27.18%的股份，持续借款已成为万科稳定运营的核心策略之一。
尽管万科此前已多次通过质押资产来获得融资，当前的借款安排未明确披露具体的担保物。
市场分析人士认为，今年以来，在各方及大股东的支持下，万科在多重挑战下实现了生产经营稳定，并能够坚持在发展中化解风险，开发业务持续推动产品升级、盘活存量资源优化产能结构，经营服务业务巩固所在赛道领先地位，殊为不易。
上述公募研究员则表现出自己的顾虑，万科优质资产在此前已大规模质押，未来可供融资的核心资产相对紧张。他坦言，深铁的支持对于万科来说，既是生命线，也是债务持续扩张的直接体现。
早在深铁全面接管董事会席位之前，万科便试图通过项目出售来缓解流动性压力。2024年5月，万科出售了位于深圳的超级总部项目；2025年初，又转让了红树湾项目49%的收益权。
深铁集团开始全面接管万科后，也为万科提供了多笔担保贷款。截至目前，万科共向深铁集团借款了11次，合计借款金额超290亿。大股东给予万科的借款条件也要优于市场惯例，对万科的支持力度可见一斑。
11笔借款中，有10笔的期限设定为三年，并允许在出借人同意下进一步展期。这一设定显著优于市场通行做法，显示出深铁在支持力度上的“宽容边界”。
更值得注意的是，借款利率基本保持在2.34%水平，远低于当前全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR，形成了结构性的融资利差。
这种低成本、长周期的资金安排，有效延缓了万科面临的短期偿债压力。
深铁向万科提供的早期多笔借款中，担保物主要为旗下物业科技平台“万物云”的股份，质押率达到70%。
进入2025年6月后，万科继续向深铁申请多笔贷款，但公告中不再明确指定抵押物，仅模糊表达为“深铁集团有权要求公司提供担保措施”。
从三季度财报来看，万科仍然维持着相对稳健的财务状况。截至9月末，公司成功偿还了288.9亿元的公开市场债务，且2027年之前境外公开债务没有集中到期的压力，展现出一定的财务健康度。
尽管万科在2025年前三季度成功完成了265亿元的新增与再融资，其中境内融资成本有所下降至3.44%，相较于2024年全年下降了6个基点，资金的下降与流动性压力仍然是当前经营中的关键点。
不可否认，大股东的多次支持有效地减轻了万科的偿债压力，为万科在行业低谷中争取了更多调整与转型的时间。但如何在此基础上实现自我修复，将是未来万科能否顺利度过行业寒冬的关键。
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